Quanto costa davvero gestire e vendere una casa ricevuta in eredità?

Ricevere una casa in eredità significa affrontare insieme emozioni, burocrazia e una serie di costi che spesso vengono sottovalutati. Una casa ricevuta in eredità comporta infatti:

• tasse e imposte (successione, ipotecaria, catastale, IMU);
• spese di gestione e manutenzione;
• possibili complicazioni se ci sono coeredi casa ereditata;
• la scelta se vendere casa ereditata, tenerla o affittarla.

Vediamo in modo sintetico ma chiaro quanto costa davvero gestire e vendere un immobile ereditato e quali soluzioni possono ridurre tempi, rischi e spese.

Casa ereditata e tasse: i primi costi da considerare

Il primo passaggio obbligatorio è la dichiarazione di successione casa, senza la quale non si diventa proprietari a tutti gli effetti e non si può procedere con la vendita immobile ereditato.

Dichiarazione di successione:
La dichiarazione di successione va presentata all’Agenzia delle Entrate, di norma entro un anno dal decesso del proprietario. Serve per comunicare allo Stato il trasferimento della casa ereditata e per calcolare le tasse successione casa. È necessaria anche se gli eredi hanno già deciso di vendere e non intendono tenere il bene.

Imposta successione casa: l’imposta successione casa si calcola sul valore catastale immobile ereditato e varia in base al grado di parentela:

• 4% per coniuge e figli, con franchigia di 1.000.000 € ciascuno;
• 6% per fratelli e sorelle, con franchigia di 100.000 €;
• 6% senza franchigia per altri parenti fino al quarto grado e affini;
• 8% senza franchigia per soggetti non legati da stretto vincolo di parentela.

Per i portatori di handicap è prevista una franchigia più alta, che nella pratica spesso azzera l’imposta. Capire l’incidenza dell’imposta di successione casa è essenziale per valutare se mantenere l’immobile o vendere casa ereditata.

Capire l’incidenza dell’imposta di successione casa è essenziale per valutare se mantenere l’immobile o vendere casa ereditata.

Imposta ipotecaria e catastale successione:

Alla tassa principale si aggiungono:

• imposta ipotecaria successione: di norma 2% del valore catastale;
• imposta catastale successione: di norma 1% del valore catastale.

Se l’immobile viene destinato a prima casa per almeno uno degli eredi e risultano rispettati i requisiti, scattano le agevolazioni prima casa ereditata: entrambe le imposte diventano importi fissi (tipicamente 200 € + 200 €), molto più bassi rispetto alla percentuale.

Costi di gestione di una casa ereditata

Una volta conclusa la successione, iniziano i costi casa ereditata legati al semplice fatto di possedere l’immobile.

IMU casa ereditata: l’IMU casa ereditata dipende dall’uso che si fa dell’immobile:

• se diventa abitazione principale (e non è di lusso), nella maggior parte dei casi l’IMU non è dovuta;
• se l’erede possiede già una prima abitazione, la casa ereditata è considerata seconda casa e l’IMU va pagata.

In presenza di più coeredi casa ereditata, l’IMU si divide in base alle quote di proprietà.

Spese ordinarie e straordinarie: oltre alle imposte, una casa ricevuta in eredità comporta:

• spese condominiali (ordinarie e straordinarie);
• utenze se ancora attive;
• manutenzione ordinaria (piccoli lavori, controlli, messa in sicurezza);
• possibili interventi straordinari su impianti, tetto, facciate.

Se la casa resta vuota e non genera reddito, queste spese possono rapidamente diventare un peso.

Effetto su ISEE e fiscalità: l’immobile ereditato entra nel patrimonio dell’erede e può:

• aumentare l’ISEE familiare;
• spostare in scaglioni fiscali superiori;
• far perdere alcune agevolazioni e bonus.

Anche questo va tenuto in considerazione quando si valuta se mantenere o procedere con la vendita immobile ereditato.

Sgombero e preparazione alla vendita: 

prima di vendere, spesso è necessario:

• sgomberare mobili e oggetti personali;
• gestire lo smaltimento di ingombranti;
• effettuare pulizie e piccoli interventi per migliorare la presentazione.

Sono costi reali, soprattutto se l’immobile è grande o molto pieno.

Co-eredi, quote e rinuncia all’eredità

Quando la casa viene lasciata a più persone, si crea una comunione ereditaria.

Coeredi casa ereditata e decisioni condivise tutti i coeredi casa ereditata sono comproprietari e, in linea generale, devono essere d’accordo su:

• mantenere l’immobile;
• affittarlo;
• vendere casa ereditata.

L’assenza di accordo può rallentare tutto, aumentando spese e tensioni.

Divisione immobile ereditato e vendita quote: 

le soluzioni possibili sono:

• divisione immobile ereditato (se frazionabile in più unità);
• vendita dell’intero e divisione del ricavato;
• vendere quota casa ereditata: un singolo coerede può cedere la propria parte, dando prima la possibilità agli altri di acquistarla (diritto di prelazione).

Vendere solo una quota, però, è spesso più difficile e meno conveniente rispetto alla vendita complessiva.

Rinuncia eredità casa:

In alcuni casi, soprattutto quando:

• i debiti del defunto sono elevati;
• le tasse successione casa e i costi di gestione sono troppo alti;
• non si ha interesse a gestire l’immobile,

può avere senso valutare la rinuncia eredità casa.

Rinunciando:

• non si diventa proprietari dell’immobile;
• non si pagano tasse e imposte sulla casa ereditata;
• non si risponde dei debiti collegati all’eredità.

È una scelta definitiva, da ponderare con attenzione.

Vendere casa ereditata (anche all’asta): quando conviene

Alla luce di tutte queste voci di spesa, la soluzione più razionale, in molti casi, è vendere casa ereditata.

Perché vendere l’immobile ereditato:

la vendita immobile ereditato permette di:

• eliminare IMU, spese condominiali e costi di manutenzione futuri;
• evitare lavori straordinari onerosi;
• trasformare la casa in liquidità immediata da dividere tra gli eredi;
• chiudere velocemente eventuali conflitti fra coeredi.

In più, la vendita di un immobile ricevuto in successione spesso non è tassata come plusvalenza speculativa, a differenza delle compravendite tipiche di investimento.

Aste casa ereditata: una strada veloce e strutturata

Per chi desidera tempi certi e gestione professionale, le aste casa ereditata sono una soluzione efficace.

Mettere all’asta la casa permette di:

• avere un percorso di vendita chiaro e organizzato;
• ridurre i tempi rispetto alle trattative tradizionali;
• esporre l’immobile a molti potenziali acquirenti, aumentando le chance di ottenere il miglior prezzo possibile.

Con un partner specializzato come Aste33, gli eredi possono delegare:

• perizia e valutazione dell’immobile;
• pubblicità e promozione;
• gestione delle visite;
• supporto nella documentazione e burocrazia.

La presenza di un partner professionale come Aste33, in grado di gestire tutte le fasi di pubblicizzazione e svolgimento dell’asta, le visite all’immobile, la perizia necessaria per stabilirne il valore e così via è poi un’importante garanzia che consente a tutti gli eredi di avere la certezza che il loro immobile verrà venduto al miglior prezzo possibile, senza ritardi né imprevisti.

Il vero costo di una casa ereditata

Il costo reale di una casa ricevuta in eredità non è solo emotivo, ma fatto di:

• tasse successione casa, imposta successione casa, imposta ipotecaria successione e imposta catastale successione;
• IMU casa ereditata e imposte locali;
• costi di gestione e manutenzione;
• eventuali problemi tra coeredi casa ereditata.

Quando tutti questi elementi superano i benefici, la scelta più conveniente è spesso vendere l’immobile ereditato in modo rapido e strutturato, trasformando un problema potenziale in un’opportunità economica concreta.

Aste33 è a tua disposizione per aiutarti a ottenere il massimo dall’immobile che hai ereditato: per sapere di più sul nostro servizio dedicato alle aste tra privati visita il nostro sito e contattaci.